Se ha precisado que es improcedente la incorporación en el Registro de Predios de herederos declarados en un proceso de petición de herencia e inscritos en el Registro de Sucesiones, cuando consta que el causante ya no es el titular registral porque el predio fue transferido por los herederos que sí llegaron a inscribir su derecho anteriormente.

Ello, en virtud al principio de prioridad excluyente y el tracto sucesivo.

Así, los primeros titulares registrales gozaban de legitimación material para ejercer sus facultades de propietarios, entre ellas, la de solicitar ante la administración municipal la habilitación urbana y subdivisión del predio matriz, para posteriormente solicitar al Registro la inscripción de estos actos.

Así lo ha establecido el Tribunal Registral en la Resolución Nº555-2022-SUNARP-TR.

Repasemos el caso

En primer lugar, se solicitó la inscripción de la transferencia de dominio por sucesión respecto del predio registrado en el Registro de Predios de Ica, en virtud a la petición de herencia inscrita en la partida electrónica Nº11091350 del Registro de Sucesiones Intestadas de Ica.

Posteriormente, la registradora suspendió el título por la existencia de los siguientes títulos   pendientes que consideró incompatibles: Nº2742695-2021 y Nº3025762-2021.

Así, señaló que sólo es procedente denegar y suspender la inscripción del título presentado en segundo lugar cuando resulta incompatible con el presentado previamente, mas no cuando el título anterior es compatible.

Por tanto, verificado el aplicativo denominado “Consulta Registral” del Sistema de Información Registral (SIR) de la Sunarp, se apreció que el procedimiento registral del título Nº2742695 ha concluido al amparo de lo dispuesto en el literal a) del artículo 2 del RGRP; por lo que, dejó sin efecto la suspensión.

Además, respecto al otro título, cabe destacar que estableció lo mismo y dejó sin efecto la suspensión.

Principio de tracto sucesivo

Se refirió que la aplicación del principio de tracto sucesivo en los sistemas registrales basados en el folio real es universalmente aceptada.

Así, el principio de tracto sucesivo tiene carácter formal, toda vez que afecta exclusivamente al funcionamiento del Registro, ya que pertenece al proceso, forma o procedimiento de inscripción y se dirige al registrador.

Tomando en cuenta ello, respecto al caso, señaló que cuando se solicite la transferencia de dominio por sucesión intestada, para que proceda inscribir el traslado de dominio vía sucesión en el Registro de Predios a favor de los herederos del causante, deberá encontrarse inscrita y vigente la titularidad de dicho causante en la partida del predio.

Verificada dicha inscripción en el Registro de Personas Naturales y su adecuación con la partida registral donde se practicará eventualmente la inscripción, la transferencia de dominio vía sucesión en los distintos registros de bienes se efectuará en mérito al respectivo asiento de inscripción, y de ser el caso, al título archivado, sin necesidad de requerir documento adicional para acreditar la identidad de los sucesores.

De ello, se desprende que la sola inscripción en el Registro de Sucesiones Intestadas o de Testamentos no genera efectos traslativos en los registros de los bienes cuya titularidad se encuentre a nombre del causante, pues para el traslado se deberá presentar una solicitud indicando la partida registral donde consta inscrita la sucesión testamentaria o intestada.

¿Qué se concluye?

Si los titulares registrales del predio submateria son Edgar Marcelino Villavicencio Durán y Norma Aída Guardia Huamaní, no podría acceder al Registro la transferencia de dominio por sucesión a favor de Emilio Teófilo Morón Muñante, porque el derecho de este no deriva del derecho de propiedad de los actuales titulares registrales del predio.

No se trata entonces de un desconocimiento de herederos, pues se desprende de la comparación de las inscripciones en las partidas de ambos Registros que los asientos en el Registro de Predios se hicieron conforme a las inscripciones existentes en la partida de Sucesiones.

Y, si bien en esta última se inscribió la sentencia recaía en el proceso de petición de herencia en la que se declaró también como heredero a Emilio Teófilo Morón Muñante, ello fue con posterioridad a la inscripción de la transferencia por compraventa.

Asimismo, cabe precisar que los titulares registrales, antes mencionados, gozan de legitimación material para ejercer sus facultades de propietarios, entre ellas, la de solicitar ante la administración municipal la habilitación urbana y subdivisión del predio matriz, para posteriormente solicitar al Registro la inscripción de estos actos.

En consecuencia, no procede que se inscriba el acto solicitado, pues de conformidad con el antes aludido principio de prioridad excluyente, no puede inscribirse un título incompatible con otro ya inscrito, aunque sea de fecha anterior.

Por tales razones, el Tribunal Registral dejó sin efecto la suspensión decretada en virtud de los títulos consignados en los numerales 1.1 y 1.2 del punto 1 de la observación formulada por la registradora pública del Registro de Predios de Ica, y confirmó el punto 2 de la denegatoria de inscripción.

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