Percy Buendía Quijandría

El abogado Miguel Cavero aconseja evaluar la experiencia y trayectoria de la empresa antes de firmar el contrato. Por ejemplo, se puede conversar con vecinos de otros inmuebles que reciben el servicio, agrega.

La mudanza a un edificio o condominio trae nuevas experiencias y obligaciones para las familias peruanas que cumplen el sueño de la casa propia, entre ellas, la de contratar a la empresa que se encargará del mantenimiento o cuidado de las áreas comunes y otros ambientes de los inmuebles, lo que no se afrontaba, por ejemplo, en las viviendas unifamiliares de los padres o abuelos.

Ante estas nuevas vivencias, es necesario conocer que el artículo 151 del Texto Único Ordenado (TUO) del Reglamento de la Ley N° 27157 establece que toda edificación sujeta al régimen de propiedad exclusiva y propiedad común o “propiedad horizontal” debe contar con un administrador general que esté a cargo del adecuado funcionamiento y conservación de los bienes y servicios comunes.

Complejos

En este tipo de inmuebles se incluye a los edificios, condominios, quintas, galerías comerciales y otros, como los complejos con varias torres de edificios, detalla al Diario Oficial El Peruano el director de Inmobilex, Miguel Cavero Velaochaga.

Precisa que la designación del administrador es una facultad de la junta de propietarios y puede recaer en una persona natural o jurídica con la que se firmará el contrato de servicios de administración inmobiliaria, que es de locación de servicios y se regula por la normativa prevista en el Código Civil.

“La decisión de contratar a una empresa que administre un edificio o condominio debe ser el resultado de un proceso o licitación que conlleve una elección transparente, en la que se evalúe la experiencia, el costo-beneficio y las mejoras que pudiera ofrecer la firma ganadora”, aconseja Cavero.

El abogado inmobiliario considera esencial tomar en cuenta la experiencia y trayectoria de la empresa en la administración de edificios antes de firmar el contrato. Con la mayor construcción de este tipo de inmuebles aumentaron también las compañías del rubro, agrega.

“Es importante conocer de primera mano el desempeño de estas empresas llamando o visitando los edificios y preguntando a los vecinos que reciben sus servicios. Ahora, con la pandemia del nuevo coronavirus, es un poco complicado, pero se puede averiguar por teléfono”.

Cavero resalta, además, la trascendencia de que la junta de propietarios se asegure que la compañía tenga a su personal en planilla. “En muchos casos no ocurre, y la junta de propietarios es responsable solidaria por incidencias civiles, penales, laborales o accidentes de los trabajadores asignados al edificio”.

Asamblea

El director de Inmobilex recuerda que la decisión de contratar a la empresa administradora se adoptará en asamblea de propietarios, salvo que el reglamento interno lo señale como facultad de ejercicio directo del presidente, con lo que ya no necesitaría el voto en mayoría simple (25%) de la junta.

“Aquí destacamos la importancia de que la junta se encuentre debidamente inscrita en Registros Públicos, pues esta condición le otorgará el poder de representación conjunta de los propietarios en la persona del presidente con mandato vigente inscrito, es decir, legitimidad a los contratos que firma, entre ellos el de administración”, aconseja.

De esta manera podrá actuar también en caso de que la empresa contratada para la administración del inmueble incurra en algún incumplimiento. “En principio, se debe revisar si el incumplimiento es civil, penal o del servicio mismo”, expresa Cavero.

“Lo primero es agotar el trato previo y buscar una solución amistosa. Si esta no se da, agotar la vía administrativa [acudir a Indecopi], por último al Poder Judicial, según sea el tema civil o penal: gasto injustificado, hurto de bienes comunes como, por ejemplo, los extintores, etcétera”.

Como cualquier servicio, refiere, le son aplicables las normas del Código de Protección al Consumidor en lo que resulte pertinente. “Por ello, en caso de incumplimientos o deficiencias en la idoneidad de la prestación del servicio de la empresa, la junta de propietarios o cualquier dueño con derecho inscrito puede reclamar ante el Indecopi”.

“Recordemos que en una relación de consumo puede haber involucrados de manera directa o indirecta, por lo que considero que pese a que la junta haya contratado a la empresa, esto limita el derecho de acción de cualquier propietario o, incluso, poseedor [quienes pagan el servicio, pues este se incluye en los costos de mantenimiento] para lograr la tutela de Indecopi”.

Medidas con sentido común

El artículo 152 del TUO del Reglamento de la Ley N° 27157 prevé las funciones del administrador que son, entre otras, velar por manejo de bienes y servicios comunes, su mantenimiento, limpieza y preservación; cobrar cuotas por gastos comunes y pagar servicios comunes; y efectuar, previo aviso, visitas a las secciones de propiedad exclusiva para verificar el cumplimiento del reglamento Interno y otros, precisa Miguel Cavero.

El experto señala que se encarga también de cumplir y hacer cumplir acuerdos de la junta de propietarios y ejercer las funciones que le asigne la junta de propietarios o el reglamento interno le asigne.

“Por ejemplo, si debido a la pandemia la junta acuerda ciertos protocolos, la empresa solo cumple órdenes, pero con sentido común”.

Por experiencia, refiere, “las juntas con las que trabajo acordaron que el delivery se recoge en la puerta de calle del edificio, es decir, el propietario debe bajar y recibirlo. Por lo tanto, el proveedor no ingresa a la edificación. En caso de servicios esenciales, como el teléfono, gas, es inevitable que entre, pero cumpliendo medidas de bioseguridad”.