Estimados lectores, compartimos un breve fragmento del libro Derechos reales, del reconocido civilista Aníbal Torres Vásquez, lectura imprescindible para todo estudiante de derecho.

Cómo citar: Torres Vásquez, Aníbal. Derechos reales. Tomo I, segunda edición. Instituto Pacífico, 2021, pp. 113-117.


1. Clasificación

1.1. Derechos reales de goce y derechos reales de garantía

Los derechos reales de goce (propiedad, usufructo, servidumbre, etc.) permiten a su titular la utilización, explotación y disfrute de los bienes.

Los derechos reales de garantía [1] (prenda, hipoteca, anticresis, warrant) aseguran el cumplimiento de obligaciones contraídas en favor del acreedor titular del derecho real de garantía. El beneficio que extrae el titular del derecho real de garantía está relacionado con la seguridad que brinda al cumplimiento de la obligación principal y no con el uso y goce del bien, excepto la anticresis en la que el titular tiene un derecho de goce del bien.

1.2. Derechos reales sobre bien propio y sobre bien ajeno

Los únicos derechos reales sobre bien propio son la propiedad (denominada también dominio), la copropiedad, la propiedad horizontal, la multipropiedad. Todos los demás derechos reales son sobre bien ajeno (derecho de superficie, usufructo, uso, etc.).

En la doctrina se habla también de derechos reales sobre bien sin dueño (res nullus). Estos solo pueden tener lugar con relación a los muebles, porque los inmuebles que se encuentran dentro del territorio nacional que no tengan dueño pertenecen al Estado.

La propiedad permite desmembrar su contenido en tantos derechos reales limitados cuantos autorice la ley. Todo derecho real limitado implica una desmembración de la propiedad.

1.3. Derecho real pleno y derechos reales limitados

El derecho de propiedad es el derecho real más amplio de todos; es el derecho real por excelencia; el máximo grado de poder otorgado al titular (propietario) sobre un bien, es decir, expresa el máximo de poder de que el bien es capaz. En el propietario se concentran el valor de uso y el valor de cambio de los bienes.

Los derechos reales limitados (posesión, uso, usufructo, habitación, hipoteca, prenda, anticresis, servidumbres activas, etc.) son derechos reales sobre bien ajeno; son desmembraciones del derecho de propiedad. Frente del derecho limitado se yergue la figura del propietario del bien.

El único derecho pleno es la propiedad; todos los demás derechos reales son limitados.

Los titulares de los derechos limitados solo tienen facultades sobre de uso o sobre el valor de cambio de los bienes. Todos los derechos reales limitados son derechos sobre bien ajeno (iura in re aliena), concurren sobre bienes de los cuales otro tiene la propiedad; permiten a su titular el aprovechamiento del uso o del disfrute del bien (uso, usufructo, habitación) o le autorizan a realizar el valor pecuniario del bien, que el deudor transmite condicionalmente a acreedor (hipoteca, prenda, anticresis).

1.4. Derechos reales principales y derechos reales accesorios

Los derechos reales principales tienen existencia autónoma, recaigan en bien propio (propiedad, copropiedad, multipropiedad) o recaigan en bien ajeno (usufructo, servidumbre, superficie). Estos últimos restringen el derecho del propietario al libre uso, al disfrute o la disposición o gravamen del bien. Son principales porque su titular ejerce su derecho sobre el bien sin intermediarios.

El Código Civil regula los derechos reales principales siguientes: posesión, propiedad, copropiedad, usufructo, uso, habitación, superficie, servidumbre. Y los derechos reales accesorios (de garantía) siguientes: prenda, anticresis, hipoteca y derecho de retención.

Los derechos reales accesorios no tienen vida autónoma, sino que su existencia depende de la existencia de un derecho crédito al cual están unidos. Como dice LAFAILLE [126], «son accesorios de derechos creditorios. Con estos derechos reales accesorios, el acreedor busca una seguridad para el cumplimiento de la obligación; en caso de no ser pagado, vende la cosa mueble que prendada, o el inmueble que tiene hipotecado, o percibe los frutos que en anticresis». Con los derechos accesorios se restringe el poder del propietario de libre disposición del bien, poder de disposición que es conferido condicionalmente, esto es, el acreedor, si su deudor no paga, puede la venta del bien afectado en garantía.

1.5. Derechos perpetuos y derechos temporales

Los perpetuos no están sujetos a un plazo predeterminado de duración como la propiedad, copropiedad, propiedad horizontal, multipropiedad, servidumbres.

Los derechos reales temporales tienen un plazo determinado o indeterminado de duración. Se subdividen en vitalicios como el usufructo, uso, habitación. servidumbres personales y no vitalicios como la hipoteca, anticresis, prenda, warrant, servidumbres a plazo.

1.6. Derechos reales nacionales y derechos reales internacionales

Los derechos reales nacionales tienen todos sus elementos nacionales y afectan a los intereses de un solo país. Así, la creación, modificación o extinción de derechos reales por peruanos o extranjeros domiciliados en el Perú, sobre bienes situados en el Perú. Por ejemplo, la compraventa celebrada por dos peruanos domiciliados en el país, se rige por el ordenamiento jurídico peruano.

Los derechos reales internacionales tienen uno o más elementos extranjeros y a afectan los intereses de dos o más países. Por ejemplo, dos ciudadanos peruanos celebran un contrato de compraventa de un bien situado en Roma, el mismo que debe ser entregado en Buenos Aires. Casos como estos se regulan por el Derecho internacional privado: Libro X del Código Civil, Tratado de Montevideo de 1889, la Convención de las Naciones Unidas sobre los Contratos de compraventa de Mercaderías (Uncitral) de 1980, etc.

El art. 2088 establece: «La constitución, contenido y extinción de los derechos reales sobre bienes corporales se rigen por la ley de su situación, al momento de constituirse el derecho real». Con la lex rei sitae (ley de lugar de situación del bien) se determina si un derecho es real o no, los derechos reales que pueden coexistir el bien, qué bienes son inalienables, los plazos de prescripción adquisitiva, qué bienes son susceptibles de prenda o hipoteca, qué bienes son divisibles o indivisibles, registrables o no, muebles o inmuebles.

El régimen patrimonial del matrimonio y las relaciones de los cónyuges respecto a los bienes se rigen por la ley del primer domicilio conyugal. El cambio de domicilio no altera la competencia para regir las relaciones de los cónyuges en cuanto a los bienes adquiridos antes o después del cambio (art. 2078).

La sucesión se rige, cualquiera que sea el lugar de situación de los bienes, la ley del último domicilio del causante (art. 2100). La sucesión de bienes situados en el territorio peruano, que deben pasar a un Estado extranjero sus instituciones, se rige por la ley peruana (art. 2101).

Los derechos reales relativos a obras intelectuales, artísticas o industrie se rigen por los tratados y leyes especiales; y si estos no fueran aplicables. ley del lugar donde dichos derechos se hayan registrado. La ley local establece. los requisitos para el reconocimiento y ejercicio de tales derechos (art. 2093)

Los bienes corporales en tránsito se consideran situados en el lugar de su destino definitivo. Las partes pueden someter la adquisición y la pérdida de los derechos reales sobre estos bienes a la ley que regula el acto jurídico originario de la constitución o de la pérdida de dichos derechos (por ejemplo, la ley del contrato), o a la ley del lugar de expedición de los bienes corporales. La elección de las partes no es oponible a terceros (art. 2089).

Como con el cambio de situación de los bienes puede perjudicarse derechos adquiridos al amparo de la situación anterior, el art. 2090 dispone:

El desplazamiento de los bienes corporales no influye sobre los derechos que hayan sido válidamente constituidos bajo el imperio de la ley anterior. No obstante, tales derechos solo pueden ser opuestos a terceros después de cumplidos los requisitos que establezca la ley de la nueva situación.

La prescripción de acciones sobre bienes corporales que cambien de lugar durante el plazo de prescripción, se rige por la ley del lugar en que se complete el tiempo necesario para prescribir, conforme a la ley de dicho lugar (art. 2091).

Los derechos reales sobre medios de transporte sometidos a un régimen de matrícula, se regulan por la ley del país donde esta se haya efectuado (art. 2092).

Los tribunales peruanos son competentes para conocer juicios de contenido patrimonial, aun contra personas domiciliadas en país extranjero, cuando se ventilen acciones relativas a derechos reales sobre bienes situados en el Perú (art. 2058.1).

1.7. Otras clasificaciones

Los derechos reales también se clasifican de acuerdo con la naturaleza de los bienes sobre los que recaen. Por ejemplo, derechos reales inmobiliarios y mobiliarios; derechos reales sobre bienes corporales (regulados en el Civil y otras leyes especiales) y derechos reales sobre bienes incorporales lados por leyes especiales, art. 884); derechos reales registrados y no registrados.

Derechos reales sobre derechos de crédito, por ejemplo, el de usufructo de un crédito (art. 1019).

Derechos reales sobre la sustancia (conjunto de elementos constitutivos del bien) confieren el poder de disposición del bien como el derecho de propiedad; derechos sobre la utilidad que proporciona el bien, como los derechos de usufructo, uso, habitación, servidumbre; en todos está presente el principio salva rerum substantia [127]: se obtiene la utilidad del bien dejando a salvo su substancia. El derecho de propiedad recae sobre la utilidad y además confiere el poder de disposición; los derechos de utilidad comprometen únicamente el valor del bien como la hipoteca, la prenda, la anticresis.

Derechos reales de adquisición como el derecho de tanteo o preferencia del copropietario para adquirir el bien común, evitando la subasta (art. 989).

Derechos reales de disposición del bien que es su objeto: la propiedad. Derecho real de utilidad, por ejemplo, el usufructo, el uso, la habitación. Derechos reales de valor, comprometen únicamente el valor del bien, como la prenda, la hipoteca.

Derechos reales que son ejercidos por la posesión como la propiedad, copropiedad, propiedad horizontal, superficie, usufructo, uso, habitación, etc. Derechos reales que no son ejercidos por la posesión, como la hipoteca y las servidumbres activas.


[1] A los derechos reales de garantía se les denomina también derechos de realización de valor, porque otorgan al acreedor titular del derecho real el poder de enajenar el bien afectado en garantía para obtener el valor que asegure el cumplimiento de la obligación.

[2] LAFALLE, Curso de Derechos reales, t. I,p.26.

[3] Paulo definió al usufructo como ususfructus est ius alienis rebus utendi fiuendi salva rerum substantia (el usufructo es el derecho real sobre cosas ajenas para usar y percibir sus frutos dejando a salvo su sustancia).